維多利亞灣到底能不能買？客觀點評一下融創維多利亞灣

維多利亞灣項目地址位于青島市西海岸新區漢江路1號。下面直奔主題，講講維灣的利弊，看看這個項目到底能不能買，適合什么樣的群體購買。

1.小區體量

這個問題為什么要放在第一位說呢？因為維灣是一個超大規模的住宅小區，許多問題也由此而來。

維灣到底有多大？請看如下數據：

維灣總規劃十期，66棟高層住宅，其中幾棟是55層的超高層，其他是33層的標準高層，每棟樓兩-四個單元，每個單元兩梯四戶或三梯六戶，住宅部分容積率約3.3，小區總計約3萬戶（還有數據說是2.8萬戶），可以容納10萬人。這個數據是什么概念？再看一組數據：

安子片區共有32個小區，目前入住12200戶。也就是說，一個維灣竟能裝下兩個30多小區的安子片區還有余。當然，這個數據是目前入住的戶數，并且廣義上維灣也屬于安子片區，這個數據不夠準確。但維灣有多龐大，以上數據還是能看出來的。

如此大的體量，低廉的土拍價格，高容積和超長的開發周期，連續不斷地加推，也是造成維灣價格長期在低位徘徊的重要因素。

2.區位及周邊環境

整個維灣都是填海建設的，處在一個交通末梢的位置，是附近唯一的住宅小區。周圍是海工、前灣港，隔海相望的是武船、北船兩大造船廠和老黃島輪渡碼頭。去往維灣的必經之路：漢江路上大貨車非常多。從區位和環境上來看，維灣除了開闊的視野和海景之外，似乎沒有任何優勢。其實從維灣去青島市區還是非常近的，從隧道口抵達維灣，開車大約只需要15分鐘，來往市區還是比較方便的，維灣可以說是在這個時間內能夠抵達隧道最便宜的小區了。

3.配套優劣

維灣在開發之前周邊是無任何配套的，目前商業上有一個融創精彩天地綜合體（原港灣萬達）可以基本滿足小區居民的日常購物娛樂需求。但相比開發區的永旺、融創茂、吾悅廣場等，這個商場無論人氣還是商鋪品牌都實在是太寒酸了。而這些商圈距離維灣都有不短的距離。

另一個噱頭江蘇路小學分校，與本部根本不在一個水平，沒有什么可以對比的。而大型醫院、地鐵等公共服務設施就更是奢望了。簡而言之、維灣僅能滿足最基本的配套需求，與開發區核心區域的配套水平差距甚遠。

4.長期發展

好的方面：公交有了，基本的配套也有了，樓下商服很多，隨著入住率的提升，生活便利性會越來越好。將來第二海底隧道的建成對維灣也是利好。

不好的方面：項目本身的區位和高容積大體量的劣勢無法扭轉，絕無可能成為富人區，所以未來前景我不看好。升值空間很有限。

5.適合人群分析

說了這么多維灣的不好，那么這個樓盤真就不能買嗎？

維灣目前在售的是十期，價格相當優惠（相當于回到2016年的價格），隨著項目清盤以后，二手房價格肯定會穩步回升一些。

這個項目再不好，如果你的錢不多，還不想買到膠州或是膠南的張家樓、西客站，那么維灣可能是你的新房唯一選擇。所以，也不用糾結要不要買維灣了，如果你能選擇，那說明你的預算還充裕，去選那些地鐵學區房，沒毛病。但手里只有20幾30萬首付的剛需，直接去買維灣吧，最起碼品質比那些本地小開發商強多了，這價位別的也不用看了。